임차대법엔 제3자에게 임대한 경우에만 배상 규정 민법으로 소송하려면 구체적인 손해 입증해야

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22020년 7월 1일 부터 계약갱신 청구권과  전월세 상한제가 시행되었고,
전월세 신고제가 2021년 6월 1일부터시행되었습니다.

2022년은 임대차 3법이 개정된지 2년이  되는 해입니다.
2021년 갱신된 임대차계약이 내년에 만료되면 또다시 전셋값이 오를 것으로 판단됩니다.

임대차 3법은 계약 갱신 청구권과 전·월세 상한제, 전월세 신고제를 골자로 합니다. 
계약갱신청구권은 임차인이 원하는 경우  1회에 한하여  기존 임대차계약을 연장하도록 하는 제도입니다.
계약 갱신 청구권을 쓸 때 보증금과 월세의 5% 범위 내에서만 차임을 올릴 수 있도록 한 것이 전·월세 상한제입니다.  주택 임대차 3법 중 전월세신고제는 전월세 계약을  신고해야합니다.
2021년 6월 1일부터 계약 당사자인 집주인과 세입자가 30일 이내에 주택소재지의 관청에 신고를 해야한다는 내용입니다.

내용은 보증금은 얼마인지 등의 내용이 담긴 계약정보입니다. 
만약 신고를 거부하면 둘 중 한명이 단독으로 신고할 수 있고, 신고와 동시에 확정일자를 부여한것으로 간주합니다. 

이와 같이 임대차 3법이 도입되면서 한 아파트 단지라도 기존 임차인이 있는지 여부에 따라 매매가격이 크게는 수억원씩 달라지는 기이한 현상도 발생합니다. 

 새로 임대차계약을 체결할 수 있는 경우가 전셋값을 높게 책정할 수 있어 실투자금이 적게 드는 이점이 있기 때문입니다. 요즘처럼 대출규제가 강화된 때에는 더욱 그렇습니다.
사정이 이렇다 보니 집을 매도하려는 임대인 입장에서는 임차인을 어떻게든 나가도록 하는게 매매가격을 높이는 방법이 되었습니다. 
요즘 가장 많이 사용하는 방법이 “실거주 하겠으니 나가라”고 임차인에게 통보한 후 집을 팔아버리는 것입니다. 

임대하던 주택에 직접 임대인이 들어가살 경우엔 임차인이 계약 갱신 청구권을쓸 수 없기 때문이다.
나중에 이런 사실을 알게 된 임차인 입장에서는 정말 황당할 수 있습니다.   이 경우 임차인이 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있을까요? 
주택임대차보호법에서는 임대인이 실거주 목적으로 계약 갱신 청구권을 거절한 후 제3자에게 새롭게 임대한 경우에만 손해 배상 의무 등을 규정하고 있습니다.

결국 제3자에게 임대한 경우가 아니라 민법에 따라 손해배상청구를 할 수밖에 없습니다. 
이 경우 주택임대차보호법에 따라 손해배상청구를 하는 경우보다 손해가 발생한  사실이나 구체적인 손해금액 등을 임차인이 직접 증명하여야 하는데, 그 과정이 생각보다 쉽지가 않습니다.

주택 임대차 보호법에 손해배상청구나  민법에 따른 손해배상청구이든 결국 임차인이 임대인을 상대로 소송을 할 수밖에 없는데 이 역시 쉬운 일이 아닙니다. 

임차인의 소송 부담을 덜고 임대차분쟁의 원만한 해결을 도모하고자 임대차분쟁조정위원회가 존재하지만, 분쟁 조정 과정에서 당사자간 합의가 이루어지지  않으면 결국 소송으로 갈 수밖에 없는  한계가 있습니다.
임대차 3법 개정 시점에 모두 검토됐어야할 사항이지만 누락되면서 법의  사각지대가 발생했습니다. 
내년 임대차 시장의 혼란을 줄이기 위한 개정안 마련 등의 조치가 시급해 보입니다.

끝까지 봐 주셔서 감사합니다.
또 뵙겠습니다.